Bij de duo-hypotheek sluit je twee leningen af waarvoor in principe dezelfde hypotheekrente geldt. Bij aanvang heb je een annuïteitenhypotheek van bijvoorbeeld €200.000 en een aflossingsvrije lening van €0. De bank maakt elke maand een bedrag over ter grootte van de helft van de aflossing op de annuïteitenhypotheek. De eerste maand los je bij een rente van 4,5% €263 af. De schuld op de annuïteitenhypotheek neemt met dit bedrag af. De bank stort de helft van dit bedrag, te weten €132 op je betaalrekening. Hierdoor heb je lagere woonlasten.
Voor de meeste starters geldt dat ze moeten kiezen tussen de laagste
maandlasten, de voordeligste en de veiligste hypotheek. Een hypotheek is
relatief veilig als de schuld snel daalt. Een hypotheek is voordelig
als de netto effectieve rente die je betaalt het laagst is. Hierbij
houden we ook rekening met de belastingteruggave en de terugbetaling van
de schuld. De laagste maandlasten spreken voor zich. Aan de hand van
een rekenvoorbeeld (een hypotheek van €200.000, rente 4,5%, looptijd
30 jaar en een doorsnee belastingteruggave van 37%) wordt laten zien hoe de
verschillende hypotheken scoren.
| Voorwaarde | Lineaire hypotheek | Anuïteiten hypotheek | Duo- hypotheek | 50% aflosvrij 50% annuïteit |
| Veiligheid | ++ | + | - | - |
| Restschuld na 5 jaar | €166.667 | €182.316 | €191.158 | €191.158 |
| Restschuld na afloop | €0 | €0 | €100.000 | €100.000 |
| Totale lasten | €285.286 | €303.832 | €356.426 | €386.916 |
| Totale lasten bij 2% inflatie | €221.232 | €225.354 | €244.847 | €269.589 |
| Netto lasten maand 1 | €1.028 | €736 | €605 | €743 |
| Netto lasten maand 61 | €949 | €760 | €629 | €755 |
| Netto lasten maand 181 | €792 | €830 | €699 | €790 |
| Netto lasten maand 360 | €557 | €1.012 | €882 | €881 |
| Netto lasten na afloop | €0 | €0 | €375 | €375 |
Uitgangspunten bij tabel: hypotheek €200.000, hypotheekrente 4,5%, looptijd 30 jaar, belastingteruggave 37%.
De meest veilige hypotheek is de lineaire hypotheek. Je lost de
eerste jaren veel meer af dan bij de andere vormen. Hierdoor zijn de
aanvangslasten echter erg hoog. Voor de meeste starters valt deze vorm
dan ook af.
!! Belangrijk detail. Er wordt uitgegaan van gelijke rente op de
2e lening !! Wettelijk is er nu bepaald minimaal gelijke rente. Er wordt verwacht dat banken hier een opslag op gaan zetten. Dit leidt tot
hogere rentekosten dus in totaal hogere lasten dan de huidige berekening
van de Duo-hypotheek.
Brug te ver
De voordeligste hypotheken zijn de annuïteitenhypotheek en de
lineaire hypotheek. Ze hebben in totaal gezien de laagste kosten. Voor
de meeste starters is een lineaire hypotheek een brug te ver. Er wordt vaak gekozen voor een
annuïteitenhypotheek. Hoewel de maandlasten hoger zijn, is ze toch een
stuk gunstiger dan het nieuwe alternatief, de duo-hypotheek. In dit
rekenvoorbeeld ben je bij een Duo-hypotheek uiteindelijk €52.594 duurder uit dan bij
een annuïteitenhypotheek. Houden we rekening met een geldontwaarding van
2% dan is het verschil nog altijd €19.493. De 50% aflossingsvrije Blok hypotheek is het minst interessant gezien de werkelijke kosten/ totale lasten. Maar een geringe restschuld is misschien te prefereren over een lagere netto last de eerste jaren..
