De casus: De huurovereenkomst is aangegaan voor één jaar. Volgens de
voorzieningenrechter is er in casu sprake van een huurovereenkomst naar
zijn aard van korte duur. Dit betekent dat er geen sprake is van
huurbescherming. Huurder moet de woning verlaten.
Feiten
Verhuurder heeft zijn te koop staande woning voor één jaar verhuurd, ingaande 1 mei 2012 en eindigend op 30 april 2013. Op 8 februari 2013 deelt verhuurder aan huurder mede dat huurder de woning uiterlijk op 30 april 2013 moet verlaten wegens de verkoop van de woning. Eveneens biedt verhuurder huurder de mogelijkheid aan om een ander huis te huren in dezelfde wijk. Huurder gaat niet in op dit aanbod en weigert de woning te verlaten en beroept zich op huurbescherming. Verhuurder vordert ontruiming.
Vordering verhuurder en huurder
Volgens verhuurder was huurder ervan op de hoogte dat de woning te koop stond en dat verhuurder de intentie had om de woning vrij van huur te verkopen. Volgens verhuurder is de huurbescherming niet van toepassing bij een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur.
Huurder betwist dit. Reeds vóór het aangaan van de huurovereenkomst heeft huurder kenbaar gemaakt dat hij de woning voor een langere periode (dan 1 jaar) wenste te huren. Volgens huurder heeft hij dat onder andere kenbaar gemaakt bij de bezichtiging van de woning. Huurder beroept zich op huurbescherming.
Beoordeling voorzieningenrechter
Volgens de voorzieningenrechter moet voor het antwoord op de vraag of er sprake is van huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, gekeken worden naar de aard van het gehuurde, naar de aard van het gebruik van het gehuurde, in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. Gelet op de wettekst en de wetsgeschiedenis past het voorts, om de reden dat de huurder bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is geen huurbescherming toekomt, terughoudend te zijn bij het aannemen van het bestaan van een dergelijke huurovereenkomst.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst huurder wist dat de woning te koop stond en slechts tijdelijk beschikbaar zou zijn. Huurder heeft alleen blijk gegeven van zijn wens om langer dan de overeengekomen van minstens een jaar te huren. Huurder heeft de huurovereenkomst ondertekend waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat de huurovereenkomst eindigt op 30 april 2013. Als hij in feite voor onbepaalde tijd wilde huren had hij dat op dat moment duidelijk kenbaar moeten maken en met een korte termijn niet moeten instemmen.
Daarbij overweegt de voorzieningenrechter nog expliciet dat huurder op de hoogte was van de intenties en omstandigheden van verhuurder en dat de huurprijs - hoewel niet uitzonderlijk laag - lang niet kostendekkend was voor verhuurder.
Ook de stelling van huurder dat geen sprake is van een vergunning op grond van de Leegstandwet, maakt dit oordeel niet anders. Van belang in deze procedure is voorts dat huurder de kans is geboden om vervangende woonruimte te betrekken in dezelfde buurt. Er is geen aanleiding te vermoeden dat die woning niet geschikt is voor huurder en zijn gezin.
Conclusie voorzieningenrechter
Ondanks de in aanmerking te nemen terughoudendheid is de voorzieningenrechter van oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van een huurovereenkomst die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is waarbij huurbescherming is uitgesloten. De door verhuurder gevorderde ontruiming zal worden toegewezen.
De uitspraak is te vinden op www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BZ9112.
Tip!
De NVM Juridische Dienst adviseert om bij de verhuur van een te koop staande woning gebruik te maken van de Leegstandwet, omdat het niet zeker is dat de rechter in alle gevallen van mening is dat er sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is per definitie naar zijn aard van korte duur. Partijen hadden daarmee een gang naar de rechter kunnen besparen.
Verhuurder heeft zijn te koop staande woning voor één jaar verhuurd, ingaande 1 mei 2012 en eindigend op 30 april 2013. Op 8 februari 2013 deelt verhuurder aan huurder mede dat huurder de woning uiterlijk op 30 april 2013 moet verlaten wegens de verkoop van de woning. Eveneens biedt verhuurder huurder de mogelijkheid aan om een ander huis te huren in dezelfde wijk. Huurder gaat niet in op dit aanbod en weigert de woning te verlaten en beroept zich op huurbescherming. Verhuurder vordert ontruiming.
Vordering verhuurder en huurder
Volgens verhuurder was huurder ervan op de hoogte dat de woning te koop stond en dat verhuurder de intentie had om de woning vrij van huur te verkopen. Volgens verhuurder is de huurbescherming niet van toepassing bij een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur.
Huurder betwist dit. Reeds vóór het aangaan van de huurovereenkomst heeft huurder kenbaar gemaakt dat hij de woning voor een langere periode (dan 1 jaar) wenste te huren. Volgens huurder heeft hij dat onder andere kenbaar gemaakt bij de bezichtiging van de woning. Huurder beroept zich op huurbescherming.
Beoordeling voorzieningenrechter
Volgens de voorzieningenrechter moet voor het antwoord op de vraag of er sprake is van huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, gekeken worden naar de aard van het gehuurde, naar de aard van het gebruik van het gehuurde, in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. Gelet op de wettekst en de wetsgeschiedenis past het voorts, om de reden dat de huurder bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is geen huurbescherming toekomt, terughoudend te zijn bij het aannemen van het bestaan van een dergelijke huurovereenkomst.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst huurder wist dat de woning te koop stond en slechts tijdelijk beschikbaar zou zijn. Huurder heeft alleen blijk gegeven van zijn wens om langer dan de overeengekomen van minstens een jaar te huren. Huurder heeft de huurovereenkomst ondertekend waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat de huurovereenkomst eindigt op 30 april 2013. Als hij in feite voor onbepaalde tijd wilde huren had hij dat op dat moment duidelijk kenbaar moeten maken en met een korte termijn niet moeten instemmen.
Daarbij overweegt de voorzieningenrechter nog expliciet dat huurder op de hoogte was van de intenties en omstandigheden van verhuurder en dat de huurprijs - hoewel niet uitzonderlijk laag - lang niet kostendekkend was voor verhuurder.
Ook de stelling van huurder dat geen sprake is van een vergunning op grond van de Leegstandwet, maakt dit oordeel niet anders. Van belang in deze procedure is voorts dat huurder de kans is geboden om vervangende woonruimte te betrekken in dezelfde buurt. Er is geen aanleiding te vermoeden dat die woning niet geschikt is voor huurder en zijn gezin.
Conclusie voorzieningenrechter
Ondanks de in aanmerking te nemen terughoudendheid is de voorzieningenrechter van oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van een huurovereenkomst die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is waarbij huurbescherming is uitgesloten. De door verhuurder gevorderde ontruiming zal worden toegewezen.
De uitspraak is te vinden op www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BZ9112.
Tip!
De NVM Juridische Dienst adviseert om bij de verhuur van een te koop staande woning gebruik te maken van de Leegstandwet, omdat het niet zeker is dat de rechter in alle gevallen van mening is dat er sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is per definitie naar zijn aard van korte duur. Partijen hadden daarmee een gang naar de rechter kunnen besparen.
