Het
CBS meldde 22 augustus jl de huizenprijzen voor de vierde maand op rij
gestegen zijn. De woningmarkt warmt alweer behoorlijk op en naar
verluidt moet in Amsterdam alweer boven de vraagprijs geboden worden
wil een bezichtiging nog zinvol zijn. Het risico bestaat daarmee dat
men, bang om de boot te missen, teveel biedt op een woning die dat
eigenlijk niet waard is. Daarvoor heeft de wetgever in 2003, toen de
markt ook behoorlijk op temperatuur was, de zogenaamde bedenktijd in het
leven geroepen. Deze regeling, bedoeld om kopers op een verhitte markt
(tegen zichzelf) te beschermen, heeft echter ook een bijwerking,
waardoor kopers onbedoeld toch achter het net kunnen vissen.
In
verband met de bedenktijd is ook het schriftelijkheidsvereiste
ingevoerd: de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak door
een particulier moet schriftelijk worden aangegaan: geen schriftelijke
overeenkomst betekent dus ook (nog) geen koop. Vanaf het moment dat aan
de koper een exemplaar van de door beide partijen getekende koopakte is
overhandigd gaat de bedenktijd lopen; een periode van drie dagen waarin
de koper die spijt heeft van zijn overhaaste aankoopbeslissing er nog
vanaf kan, door de net gesloten koop weer te ontbinden. Deze bepaling is
van dwingend recht. Vanaf de invoering van deze regel werd de toch al
overbelaste rechterlijke macht bevrijd van allerlei kort gedingen waarin
nakoming werd gevorderd van beweerdelijk mondeling tot stand gekomen
koopovereenkomsten, al dan niet blijkend uit gewisselde
(email) correspondentie. Wat overbleef was de vraag of deze regel,
ingevoerd om kopers die in de waan van de dag overhaaste beslissingen
hebben genomen tegen zichzelf te beschermen, ook aan verkopers de
mogelijkheid biedt om terug te komen op het gegeven woord zolang dat
niet vastligt in een door beide partijen getekende akte. Die vraag is
door de Hoge Raad in 2011 bevestigend beantwoord, mits – uiteraard – ook
de verkoper een particulier is. De prijs die de koper voor de
bedenktijd betaalt bestaat eruit dat hij moet accepteren dat de verkoper
zich ook kan bedenken zolang er nog geen getekende koopakte is,
(aantoonbaar) gegeven woord of niet.
Nu
is dit alles dus al bekend sinds eind 2011, dus geen reden om daar nu
nog aandacht aan te besteden zou de lezer kunnen denken. Feit is echter
dat van de bedenktijd sinds het begin van de vastgoedcrisis in 2008 in
de praktijk weinig meer vernomen is, omdat voor overhaaste
aankoopbeslissingen geen aanleiding meer bestond in de kopersmarkt die
wij vanaf toen kenden. Nu de markt weer opwarmt en de vraag weer
toeneemt neemt de kans op overhaaste aankopen weer toe, maar evenzeer de
kans dat verkopers voordat er getekend is alsnog een beter bod voorbij
zien komen en die mogelijkheid willen verzilveren. Om dat te voorkomen
is het dus raadzaam (voor makelaars) om de bereikte overeenstemming direct in een koopakte vast te leggen en die door partijen meteen te laten tekenen. Daarmee wordt in ieder geval voorkomen dat de verkoper in de verleiding kom t voor een nog betere prijs van een derde te gaan.
Tot slot, nu de vraag toeneemt wordt er ook weer meer bij inschrijving verkocht. Het schriftelijkheidsvereiste geldt ook voor de verkoop bij inschrijving, ook dan geldt dat er pas verkocht is als verkoper en de hoogste bieder beiden de koopakte hebben getekend.
Ook bij de verkoop bij inschrijving speelt dus de hiervoor
gesignaleerde problematiek en is het zaak om na de gunning zo snel
mogelijk de vastlegging en ondertekening te laten volgen.
