Nieuw puntenstelsel huurwoningen aangekondigd

De afgelopen jaren is er al veel om te doen geweest maar Blok introduceert weer een nieuw puntenstelsel voor het berekenen van de huurprijs. In 2011 werden de schaarste- of Donnerpunten ingevoerd en vorige jaar werd een systeem voorgesteld op basis van de WOZ waarde. Het nieuwe puntenstelsel lijkt een compromis van deze twee, de uitleg van de exacte uitvoering laat nog even op zich wachten.

Aanpassing Leegstandswet in 2013 - de plannen.

In Oktober is het nieuwe wetsvoorstel ingediend  dat het voor huiseigenaren makkelijker maakt de woning tijdelijk te verhuren. De bedoeling is dat de eigenaar zelf de huurprijs kan vaststellen en na 6 maanden de huur kan opzeggen mocht de woning verkocht zijn. Momenteel geldt dat voor de woningen onder de 142 punten nog moeten worden gerekend met het puntensysteem. De nieuwe regel zal waarschijnlijk 1 juli 2013 ingaan. Lees meer over de nieuwe plannen.

Amsterdam shortstay

Wie wel eens in Brugge is geweest weet wat ik bedoel. Het is een heel mooie historische stad met een centrum vol restaurants, bars, hotels, musea en chocoladewinkels in iedere straat. Wanneer je dan een paar uurtjes rondloopt denk je 'wonen hier ook mensen?' Volgens stadsdeel centrum geldt dat ook voor sommige buurten in Amsterdam Centrum. Veel woonruimte wordt kortstondig verhuurd aan toeristen. Het shortstay beleid wordt dus weer onder de loep genomen en er zal waarschijnlijk meer gehandhaafd worden.

Systeem huurpuntentelling op de schop

Het kabinet heeft besloten de puntentelling voor huurwoningen te schrappen. De nieuwe regeling gaat uit van de WOZ waarde waarvan de jaarlijkse huur dan 4,5% mag bedragen. Een woning met een WOZ waarde van  €250.000 mag dus €1000 p/m gaan opbrengen. Lijkt me een duidelijke regeling maar ik vraag me af of het ook voor het duurdere segment geldt, daar kom ik nog op terug..
Een korte samenvatting van de kabinetsplannen voor de huurmarkt:

Huurverhoging Rijksmonument

Minister Spies heeft voorgesteld de huurpunten van Rijksmonumenten te verhogen met 50 punten. Naast een algehele huurprijs verhoging komt daarmee ook de kleinere woning in de vrije sector en deze wordt dan verhuurbaar voor marktconforme prijzen.

Extra financiering voor energie neutrale woning

Het wordt nog interessanter om een energielabel aan te vragen. Vakblad vastgoedmarkt.nl schrijft dat er meer hypotheek kan worden verkregen als de nieuwe woning een goed energielabel heeft of een woning met een slecht label (D) wordt verbeterd. Eerder werd al bekend dat het ook voor de huurwoning puntentelling voordelig is een hoog energielabel te hebben.

Huisbewaring zonder huurprijs conform puntentelling

Je wilt tijdelijk ergens ander wonen en de (huur) woning niet opgeven of verkopen. Verhuren lijkt dan de oplossing. Zo makkelijk is dat niet aangezien de huurder veel rechten verwerft maar uiteindelijk wel weer zal moeten vertrekken. Woningen onder de 142 punten, de zogenaamde sociale sector woningen, kunnen worden verhuurd conform het puntenaantal. Voor tijdelijke verhuur zijn deze woningen in Amsterdam vergunningplichtig, er kan dan Huisbewaring worden aangevraagd. Dan mag worden verhuurd voor een periode van maximaal 2 jaar zonder dat er huurrechten worden opgebouwd. Tot 1 Juli stelt de gemeente de huurprijs vast volgens het aantal punten maar vanaf die datum mag de bewoner zelf de huurprijs bepalen. Daardoor zal verhuur voor velen kostendekkend  en de dubbele woonlasten dragelijk worden .

Een koophuis verhuren wordt gemakkelijker

Minister Spies van Binnenlandse zaken wilt de procedures voor verhuur van het oude huis versoepelen. Afwachten hoe dat door de Amsterdamse gemeente wordt opgepakt maar dat zou kunnen betekenen dat er zonder rekening te houden met het puntenstelsel mag worden verhuurd.  De leegstandwet biedt de mogelijkheid tot verhuur zonder huurbescherming maar dan heb je dus te maken met het puntenstelsel waaruit o.a. blijkt of de woning verhuurbaar is tegen marktprijzen. Afgelopen Oktober is deze puntentelling aangepast voor de zogenaamde schaarstegebieden, zoals Amsterdam, waardoor kleinere woningen ook in de vrije sector vallen en makkelijker verhuurbaar zijn. Door het aanvragen van een energielabel  kan het puntenaantal trouwens nog verder verhoogd worden.
Als als het de eigen woning betreft kan de hypotheekverstrekker moeilijk doen over eventuele verhuur terwijl ze dit wel zouden moeten faciliteren. Ook hier kunnen we binnenkort meer over horen, ik ben benieuwd..

Europarlement wijst inkomensgrens Sociale Huur af

Vanaf 1 Oktober gelden de 25 Donnerpunten voor schaarstegebieden waaronder Amsterdam. Dat houdt in dat voor de huurprijsberekening 25 punten mag worden opgeteld waardoor een woning sneller in de vrije sector valt en conform verhuurd mag worden. Deze maatregel was genomen omdat de inkomensgrens voor sociale huur van €41.000 naar €33.000 was verlaagd. Nu heeft het Europarlement zich hierover gebogen en tot de conclusie gekomen dat deze inkomensgrens te restritief is. We wachten de reacties uit den Haag af, waarschijnlijk wordt de inkomensgrens weer verhoogd maar of dat consequenties heeft voor de Donnerpunten weet ik niet..

Huurprijzen Amsterdam toch omhoog

De 25 Donnerpunten kunnen gewoon worden ingevoerd, dat heeft de rechtbank in Den Haag geoordeeld. Huurprijzen in tien regio's toch omhoog, woonbond procedeert - WONEN - PAROOL

Herziening puntentelling huurwoningen Amsterdam

Een jaar geleden schreven we over de situatie van het landelijke puntenstelsel - ook van toepassing op de Amsterdamse huurmarkt. Vanaf 1 Oktober 2011 moet een nieuwe regeling in werking gaan. In schaarste woongebieden, waaronder Amsterdam, mogen woningen met een WOZ waarde van minstens €2900 p/m² 25 punten extra toekennen. Daardoor vallen straks kleinere woningen van ca 70m² wel in de vrije sector waardoor een hogere huur kan worden gevraagd. Het kan nog steeds gebeuren dat een huiseigenaar de woning niet mag verhuren voor een huur die de hypotheeklasten dekt omdat de woning onder het aantal punten van de vrije sector (142 punten) valt. In Polen is er een soortgelijk geval voor het Europese Hof gebracht en daar heeft de huiseigenaar gelijk gekregen. In Nederland worden momenteel proefprocessen gevoerd, het verloop wordt door mij met interesse gevolgd.

Verhuren kleinere woningen wordt gemakkelijker, we wachten af..

Met interesse las ik dat men woningen 25 punten extra wil toekennen. Tot nu toe is het onmogelijk een kleinere woning tegen marktprijzen te verhuren. We hebben namelijk te maken met een landelijke puntentelling gebaseerd op vierkante meters waarbij de socialesector is vastgesteld tot 142 punten- wat staat voor een maximale huur van €650 p/m - en daarboven is het vrije sector. Nu zijn de huizenprijzen in Mokum minstens 2 keer het landelijk gemiddelde maar daaraan wordt geheel voorbij gegaan. (De oplossing is een WOZ waardegrondslag maar dat terzijde). Om een lang verhaal kort te maken, wachten op de nota Huurbeleid 2011-2012 die per 1 Juli gepubliceerd wordt. Ik hoop dat inderdaad alle woningen met 25 punten worden opgehoogd, dan kunnen eindelijk ook kleinere woningen tegen marktconforme prijzen verhuurd worden.
Ondertussen heeft minister Donner deze berichtgeving tegengesproken en zegt dat we moeten wachten op de Huurnota van 1 Juli 2011, we zijn benieuwd..

Fair huur voor verhuurders!

Zoals eerder bekent kom ik terug op de situatie van het landelijke puntenstelsel - dus ook van toepassing op de Amsterdamse huurmarkt. Momenteel kan het gebeuren dat een huiseigenaar de woning niet mag verhuren voor een huur die de hypotheeklasten dekt omdat de woning onder het aantal punten van de vrije sector (142 punten) valt. In Polen is er een soortgelijk geval voor het Europese Hof gebracht en heeft de huiseigenaar gelijk gekregen. Nu Nederland nog! http://www.fairhuurvoorverhuurders.nl/